Wykup mieszkanie. Nie daj się spółdzielni

Sąd w Mikołowie (woj. śląskie) skazał Remigiusza Nowaka, prezesa SM Razem z Łazisk Górnych, na 200 zł grzywny za opóźnianie wykupu mieszkań. W ustawowym terminie trzech miesięcy od złożenia wniosków nie doszło do przekształceń w jednym z budynków przy ul. Zwycięstwa.

– Nie było żadnych przeszkód do przekształcenia, dlatego nie dziwię się, że sąd uznał winę prezesa – komentuje Janusz Tarasiewicz, śląski działacz Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców.

Prezes Nowak odwołał się od wyroku. Członkowie zarządów wielu spółdzielni byli jednak uniewinniani od zarzutów opóźniania wykupów lub sprawy umarzano. Tak było m.in. w głośnej sprawie SM Mysłowice.

Setki doniesień i pozwów

– Mam po kilkanaście spraw w prokuraturze i w sądzie. Ponadto kilkadziesiąt pozwów o to, aby sąd zastępczo, zamiast uchwały zarządu spółdzielni, ustalił przedmiot odrębnej własności lokalu – tłumaczy proszący o anonimowość prezes jednej z warszawskich spółdzielni. Są też pozwy o to, aby sądy w swoich wyrokach ustanowiły odrębną własność lokali zamiast spółdzielni.

Marek Magdziarz, prezes SM Budowlani z Bydgoszczy, żartuje, że nie miał okazji zetknąć się z nowymi przepisami karnymi. – Nie miałem spraw w prokuraturze ani w sądzie, nawet mi nimi nie grożono – mówi. Podkreśla, że w jego spółdzielni przekształcenia odbywają się na bieżąco, termin trzech miesięcy jest z reguły dotrzymywany. Nie ma też zalewu wniosków, bo jeszcze na podstawie starych przepisów udało się wykupić mieszkańcom wiele lokali z wysokimi bonifikatami.

Kary za opóźnianie

Bydgoskie sądy skazywały już jednak członków zarządów spółdzielni za opóźnienie wykupu – jeden dostał 600 zł grzywny, a drugi 1000 zł.

Regulacje karne pojawiły się w przepisach o spółdzielniach mieszkaniowych niedawno. Obowiązują od 31 lipca ub.r. Przewidują grzywnę (do 5000 zł) albo ograniczenie wolności za zawinione opóźnianie w przenoszeniu własności lokali. Spółdzielnia ma na to trzy miesiące.

Odpowiedzialność karna – grzywna do 5000 zł – grozi także członkom zarządów spółdzielni, pełnomocnikom albo likwidatorom, którzy wbrew obowiązkowi pozwalają na to, by spółdzielnia nie udostępniała swoim członkom odpisów oraz kopii żądanych dokumentów.

Zgodnie z art. 8¹ ustawy mają prawo – jeśli o to poproszą – bezpłatnie otrzymać odpis statutu i regulaminów. Gdy zapłacą za ich sporządzenie, dostaną też kopie uchwał organów spółdzielni, protokołów obrad, lustracji i rocznych sprawozdań finansowych, a nawet faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi.

Grzywna do 5000 zł grozi też za nieterminowe rozliczenie kosztów budowy – czyli podanie ostatecznej ceny nowego mieszkania, bo jest ona ustalana inaczej niż przy inwestycjach deweloperskich. Spółdzielcy muszą mianowicie dopłacić różnicę między całkowitymi kosztami a już uiszczonymi. Na takie rozliczenie spółdzielnia ma bowiem tylko sześć miesięcy od oddania nowego budynku do użytkowania.

Komentuje Jerzy Jankowski, szef Zgromadzenia Ogólnego Krajowej Rady Spółdzielczej

Jestem przeciwnikiem penalizacji życia gospodarczego, w tym spraw przekształceń lokali w spółdzielniach mieszkaniowych. Praktyka stosowania przepisów karnych ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych utwierdza mnie w tym przekonaniu. Tylko niewiele doniesień składanych przez spółdzielców znajduje finał w sądzie i dochodzi do wyroków skazujących. Sądy potrafią obiektywnie ocenić, że w większości przypadków powodem opóźnień nie jest zła wola zarządów spółdzielni, ale obiektywne okoliczności. Chodzi m.in. o niewyjaśniony stan prawny gruntów, bo wtedy przekształcenie w odrębną własność nie jest możliwe (do 2010 r. można natomiast uzyskać własnościowe prawo do lokalu) oraz o przypadki losowe, np. rozwody, niezałatwione sprawy spadkowe itp.

 

Źródło : Rzeczpospolita

Załatwianie formalności trzeba rozpocząć od złożenia wniosku do spółdzielni (art. 17¹⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Na jego rozpatrzenie ma ona trzy miesiące. Jeżeli jednak grunt, na którym stoi dom, ma nieuregulowaną sytuację prawną, to trzeba poczekać, aż spółdzielnia ją uporządkuje.

Musi być uchwała

Po otrzymaniu wniosku spółdzielnia sprawdza, czy dana osoba spełnia wymagania zawarte w przepisach i w uchwale spółdzielczej. Chodzi o uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali w budynku lub budynkach (przed 31 lipca ub.r. mogła ona obejmować wiele budynków).

Z uchwały wynika, kto i jakie lokale może nabyć na własność oraz czy i jakie pomieszczenia przynależne (piwnica, komórka) będą ich własnością. Mówi ona także, jakie udziały w nieruchomości wspólnej będą związane z poszczególnymi lokalami i jakie ciążą na nich długi.

Co ważne, osoba, która chce wykupić mieszkanie, nie może zalegać z opłatami. Na lokalu nie może także ciążyć kredyt.

Taką uchwałę powinny mieć spółdzielnie, do których wpłynął choćby jeden wniosek o wykupienie lokalu na własność. W praktyce bywa z tym różnie.

Docieplenie a wykup

Często spółdzielnie przed wykupem lokalu żądają zwrotu części kosztów poniesionych na docieplenie bloku. Tymczasem od 31 lipca ub. r. nie mają prawa obciążać nimi osób wykupujących lokale, jeżeli prace dociepleniowe przeprowadzono ze środków funduszu remontowego.

Według opinii Ministerstwa Infrastruktury wolno im żądać pieniędzy tylko wówczas, gdy potraktowały wykonane prace jako modernizację, czyli trwałe ulepszenie budynku zwiększające jego wartość użytkową. W takim bowiem wypadku spółdzielnie obciążały swoich członków obowiązkiem uzupełnienia wkładu budowlanego. Powinny jednak ich poinformować, że ciąży na nich dług z tytułu docieplenia. Dowiedzieć się o tym można także z uchwały o odrębnej własności lokali.

Członek spółdzielni zawsze może też zażądać w administracji udostępnienia regulaminu funduszu, na którym gromadzono środki na docieplenie. Powinien on zawierać informacje, czy spółdzielnia potraktowała docieplenie jako remont, czy też obciążyła nim wkłady.

Trzeba pamiętać, że nawet jeżeli pieniądze z tytułu termomodernizacji spółdzielni się należą, to nie ma ona prawa uzależniać wykupu od spłaty zadłużenia z tytułu docieplenia. Tymczasem niektóre spółdzielnie nie chcą podpisywać aktu notarialnego, jeżeli wykupujący tego nie zrobi.

Pozew i kary

Przepisy przyznają spółdzielcom roszczenie o przekształcenie posiadanego prawa we własność.

Jest to bardzo ważne. Nie trzeba bowiem czekać, aż spółdzielnia – jako właścicielka lokalu – zaproponuje jego wykupienie na własność, można samemu tego od niej zażądać. W razie zaś, gdyby nie chciała tego zrobić, zainteresowany ma prawo wystąpić do sądu z pozwem, by wyrok zastąpił jej oświadczenie woli.

Prezes i członkowie zarządu spółdzielni ponoszą też odpowiedzialność karną, jeżeli nie przeprowadzą procedury w terminie. Wniosek w tej sprawie składa się do prokuratury. Te jednak takie sprawy najczęściej umarzają.

Robert Dor, notariusz

Osoba nabywająca lokal na własność ponosi koszty sporządzenia aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza wynosi 281 zł (tj. 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę) plus 22 proc. VAT, czyli dodatkowo 61,82 zł. Spółdzielca płaci również za wypis aktu notarialnego 6 zł (plus 22 proc. VAT) za każdą stronę. Notariusz pobiera także opłaty sądowe za założenie księgi wieczystej i wpis własności spółdzielcy. W tym pierwszym wypadku opłata sądowa wynosi 60 zł, w drugim – 200 zł.

Niektóre sądy wieczystoksięgowe żądają również opłaty sądowej od spółdzielcy za wpis udziału w nieruchomości wspólnej do księgi wieczystej prowadzonej dla budynku. Wynosi ona 100 zł.

Źródło: www.rzeczpospolita.pl

I jeszcze jeden:
Opłaty związane z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości